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为什么房价易涨不易跌，其背后的原理是什么？

为什房价易涨不易跌，其背后的原理是什么？确实，过去20年，房地产市场是一直长牛的，这也让房价一直上涨的印象深入人心，不过也有人说没有只涨不跌的商品，那么房价为何易涨不易跌？

1、房子不是一般的商品

我们知道一般的商品随着生产技术的提升，他的价格反而有可能是降低的，因为规模化之后带来的成本下降，这方面在工业品方面特别突出，比如手机和电视机，和十几年前相比，价格跌了不少，但是质量和功能大幅提升了，如果用同质来比较的话，那么手机和电视机和十几年前不知道降价了多少。

但是房子为何却不是这样？我想其中很大的的一个原因就是房子不是一般的商品，他有稀缺性，手机并不存在稀缺性，只要市场需要，马上可以开工生产，口罩也是如此，所以，随着需求量的上升，产量也可以马上上来，从而抑制价格的上涨，而生产水平的提升，反而会带来价格的下跌。

但是房子不是，房子是稀缺的，当然你如果将房子看出是钢筋水泥，那么房子自然就不是稀缺的，因为我们国家钢铁已经是过剩产能了，但是房子的本质不是钢筋水泥，而是附着于土地之上的各种资源，一栋在农村的房子和一栋在一线城市的房子，从钢筋水泥的角度来看并没有什么差异，但是有差异的是两个房子下面的土地，农村的土地周围没有什么配套资源，但是一线城市的土地周边是各种完善的配套，这里有能够带来高薪酬的产业集聚，这里有优秀的学校，这里有医术精湛的医院，这里有发达的交通设施，正是这些配套资源才赋予了土地价值。而这种资源才是稀缺的。

2、巨大的需求增量超过了供给

我们都知道中国经济过去20年发展迅速，但是这种经济发展迅速会体现在什么地方？是GDP的绝对量，从2000年的8.9万亿增长到2019年的99.1万亿，增长幅度是1000%，19年时间中国GDP增长了10倍；这是宏观层面的，宏观层面也会传导到微观层面，2000年全国城镇居民人均可支配收入是6280元，而到了2019年这个数据是42359元，19年的时间增长了600%，相当于增长了6倍，虽然不及宏观GDP的增长幅度，但是也增长了不少。

在宏观经济增长以及人均可支配收入增长的过程中，还带来了一个巨大的增量，那就是城镇化，也就是大量的人口从乡村走入到城镇生活，在2000年的时候中国城镇化率是36%，而到了2019年中国城镇化率为60.6%，城镇人口从2000年的4.6亿增长到2019年的8.5万亿，也就是说过去19年中国城镇人增加了3.9亿，这是一个比美国总人口还要多的数字。而欧美的总人口也才4.47亿！

3.9亿人口，按照人均居住面积39平米（统计局公布的数据），那么这个需求量就是152亿平米，而原来的4.6亿人口的城镇人口原本的居住面积就比较小，也是需要有增量的。

我们国家房地产市场发展了22年（从房改后开始计算），到了2019年当年商品房住宅销售面积是15亿平米，而在2000年的时候商品房住宅销售面积才1.5亿平米，过去19年累计的销售面积是163平米，而这大概就足够过去19年城镇新增的人口的居住面积，但是原来的4.6亿人口需不需要改善住房面积？

房地产市场原本自带的稀缺性属性，再加上过去城镇化带来的巨大的需求量以及收入的增长带来的购买力的增长，这些都构成了房价易涨难跌的基础，但是还一个非常关键的因素，那就是供给方面并没有完全满足需求，尤其是在一二线城市，未来中国城镇化还将持续进行，一二线城市以及区域中心城市的人口依然会持续扩大，不断从更低的城市吸引人口，扩大自己的城市空间是刻不容缓的。

没有什么复杂的原理，只是因为持有房产的成本非常低而已。

在经济不断增长的过程中，随着不断的通胀，房价自然会上涨，由于没有持有成本，房屋作为可居住的固定资产的投资价值就越来越高，经济学原理告诉我们，财富会逐渐集中到优质资产，房产自然越来越吸引资金，价格也同样水涨船高。

如何解决高房价，国外早已有经验，增加持有成本就可以，如果三套房每年交房价30%的税，房价立刻就会崩盘。

土地经济分为，刚需，投资，国策，简单来说国家不断发展经济不断提升，土地变得越来越值钱这是好事，证明我们国家强大了，那国家肯定是土地开发的最大管理商，再到开发商，不断完善土地市场，提升住房环境，医疗，就业，教育，产业链，这时候更多的人就会涌入，房子需求增加，东西好了，就会有增值空间，有增值的东西市场就好，市场好那投资者就会多，投资者多了，价格就会不断上去，上到一定的程度就会产生泡沫，国家就会出台政策管控，管控是根据市场经济，国家经济安全为首要，出台一些管控措施，房价如果出现大起大落，那国家经理安全就会出现问题，我们老板姓好好工作奋斗，不要去炒房，或者很多的关注房价，这些事由政府去做，我们要做的就是相信政府，国强则家兴。

房价的涨跌主要还是跟经济、人口、社会发展等相关的，还有抗通胀的因素，导致房价易涨不易跌。

1.房价的货币现象非常明显，超发货币都进入了房地产。也是房地产这些年承担抗通胀职能的重要表现。

过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15％，1998-2017年M2增长了16倍，从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，只有少数的一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。

1998年以来全国新建住房销售均价年均复合增速达7.72％，低于同期M2增速近8个百分点，而一线城市房价基本与M2增速持平。此外，一线城市土地成交价格同样快速上涨，2007年至2017年间复合增速达22.3％，远超货币增速，同期二三线城市地价增速与一线城市存在明显差距。

2.土地价格增幅大，土地财政是政府主要收入来源。从1989年的4.47亿元，到2010年的30108.93亿元，21年间土地成交价款增幅达到6732倍，年均上升320.57倍。

3.大城市人口流入量大。40年来，我国城镇化率从改革开放初期的20%左右上升到2017年的58.52%，社会结构发生了变化，从“农村社会”进入了“城市社会”，现在是“8亿人口在城市，6亿人口在农村”。而且城镇化还在快速推进，预计还会有2亿~3亿人口进入城市，到2035年左右城市人口会达到10亿。

综上因素，房价易涨难跌。

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